媒體:全球房價泡沫開始破裂 全球房地產泡沫指數
作者：chunzhi 發布時間:2022-11-11媒體：全球房價泡沫開始破裂，全球房地產泡沫指數
全球房價泡沫破裂的聲音開始響起。
在這之前，許多國家的房地產牛市已持續十年甚至更久。特別是新冠疫情暴發以來，在全球超寬松貨幣政策刺激下，全球主要經濟體房價飆升至歷史新高，房價泡沫風險迅速累積。
如今，在美聯儲等激進加息和全球經濟衰退的雙重沖擊下，房價泡沫開始破滅，全球樓市繁榮正走向終結。
牛津經濟研究院（Oxford Economics）在近期發布的一份報告中如此描述：“總的來說，這是自2007-2008年以來最令人擔憂的樓市前景，未來房價走勢可能在溫和下跌與大幅回落之間徘徊。”
該機構認為，未來一段時間，加拿大、新西蘭、荷蘭和澳大利亞四國房價下跌風險最大。
利率飆升，多國樓市驟冷
牛津經濟研究院報告認為，發達經濟體的抵押貸款利率持續飆升，有可能將一些住房市場推入急劇的衰退。許多經濟體的住房價格已經持平或下降。隨著銀行信貸標準的收緊和經濟衰退的影響深入，房價下跌的壓力將進一步加劇。
這種趨勢已現端倪。
英國抵押貸款機構Halifax日前公布的數據顯示，繼9月環比下跌0。1%之后，10月英國房價環比下跌0。4%。英國房價正以近兩年來的最大速度下跌。安永咨詢公司的一份報告預測，英國2023年抵押貸款將降至10多年來最低水平。
美國房價在2022年下半年迅速下跌。標普/凱斯-席勒房價指數在7月份出現了自2012年以來的首次月度下降，多個州和城市對住宅房地產的需求降溫。有華爾街經濟學家預測，美國明年房價可能繼續下跌多達20%。
韓國在此前出現“全民搶房潮”后，房價也已連續多月下跌。根據韓國房地產委員會7月底公布的數據，上半年，該國交易的公寓數量比去年同期下降了50。6%，創出自2006年以來的最低水平。韓國的平均房價今年上半年也迎來下跌。
新西蘭儲備銀行2日發布的金融穩定性報告顯示，隨著抵押貸款利率的上升，新西蘭的房價繼續下跌。在全國范圍內，房價較2021年11月的峰值下跌了11%，惠靈頓和奧克蘭的跌幅更大。報告稱，目前負資產和抵押貸款服務拖欠并不普遍，“但如果價格繼續下跌并且隨著抵押貸款重新定價以提高利率，這種情況將會增加”。
不難看出，全球樓市退潮與利率提高直接相關。近月來美國抵押貸款利率突破7%，并持續上行，為2002年以來的最高水平，而不到一年前美國房貸利率僅3。2%。
另據牛津經濟研究院估算，在歐元區和英國，抵押貸款利率自4月和5月以來已經上升了一倍多。
這四國房價最危險
牛津經濟研究院認為，加拿大、新西蘭、荷蘭和澳大利亞的住房市場風險最大。該機構認為，在這些經濟體，2019年四季度至2022年二季度的房價漲幅普遍較高，房地產估值高，債務水平高，且浮動利率債務突出。因此該機構認為，利率上升將迅速傳遞到這些國家的家庭財務。
居外IQI聯合創始人、集團CEO卡希夫·安薩里（Kashif Ansari)在接受中新社國是直通車記者采訪時表示，加拿大、澳大利亞、新西蘭等國的房價料將領跌歐美樓市。這家房產科技集團在亞太及歐美有3萬名經紀人。
卡希夫·安薩里認為，首先是因為這些國家的樓市在疫情期間漲幅最大，樓市漲幅高的樓市碰到銀根緊縮也容易跌。
與美國大部分買家按揭貸款為固定利率不同，加拿大和澳大利亞等國的按揭貸款相當一部分是浮動利率，這意味著房主們要承受利率上調的壓力，而這種壓力又伴隨著物價的上漲。
如家庭負債占家庭可支配收入的比例過高，那么這些家庭更容易受按揭利率上調的影響。在上述三個國家，家庭負債的占比也較高。這幾個因素如疊加在一起，卡希夫·安薩里分析稱，當地樓市的需求會大打折扣，進而引發樓市交易量價雙跌。
澳大利亞悉尼知名房產公司Plus Agency執行合伙人Fiona Yang已經感受到了市場的變化。她告訴中新社國是直通車記者，悉尼的公寓受到的影響最大。房產的買家和賣家都對不斷攀升的利率望而卻步，所以進入市場的房源越來越少，每套房源的報價也越來越少。“一年前，我們典型的房產大致以掛牌價的110%售出。而如今轉售交易平均為要價的90%左右。”
"每次利率上升，許多買家都要向下調整他們的預算。”Fiona Yang說，“一位業主希望出售一套俯瞰悉尼港的大型三居室豪華公寓。他的預期售價是2500萬澳元，但市場可能只能承受2000萬澳元的價格，這是個很大的折扣。然而，即使將這套房產出租，他的收益率也只有2。5%左右，他只要把現金存入銀行就能賺得更多。"
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